Il Sole 24 Ore
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Sabato 05 Giugno 2010

Mercato bloccato a Ischia


Antonio Schembri
Baie e faraglioni, strapiombi e ripari, molti dei quali con buone possibilità di ormeggio. Distanti tra loro 18 miglia, grossomodo la stessa distanza che le separa dalla costiera di Napoli, Ischia e Capri sono tra le mete più affollate del turismo nautico in Italia. Grazie all'abbinamento di tranquillità e mondanità, il settore immobiliare di Ischia e Capri mantiene un certo appeal verso la clientela di reddito elevato, per intendersi quella delle ville dal costo superiore ai 2 milioni di euro. Anche nelle due amene isole dell'arcipelago napoletano, però, la congiuntura economica sta causando, a detta degli intermediari del settore, un fermo del mercato.
A Ischia, dove le richieste riguardano anche una clientela di medio reddito, «negli ultimi 5 anni si è ridotta di almeno il 30% la domanda degli investitori stranieri, soprattutto tedeschi, inglesi e americani, tradizionale zoccolo duro nel mercato immobiliare locale», dice Francesco Mazzella, delegato regionale della Fiaip per il settore estero e titolare dell'Immobiliare Mizar. Oggi il mercato del mattone nel territorio dei sei comuni dell'isola vulcanica (oltre a Ischia, Forìo, Barano, Casamicciola, Lacco Ameno e Serrara Fontana) sconta le conseguenze dell'assenza di piani regolatori che, insieme a un vincolo ambientale risalente al 1939, hanno facilitato l'aggressione dell'abusivismo edilizio.
Violazioni che si registrano anche a Capri e nelle quali incappano talvolta anche i vip. È di qualche giorno fa la notizia dell'accertamento di un gazebo in vetro fatto costruire in violazione del vincolo paesaggistico dell'isola, dall'attore Christian De Sica su un terrazzo di Villa Quattro Venti, storica dimora in cui soggiornò anche lo scrittore D.H. Lawrence, della quale De Sica detiene la proprietà di un lotto. Soprattutto a Ischia, inoltre, a condizionare la dinamicità delle transazioni sono il progressivo svilimento di buona parte del prodotto locale, legato ai trasporti cari e ai lunghi ritardi per quanto riguarda l'ammodernamento della viabilità.
Tutte da valutare sono invece le conseguenze di fattori negativi recenti, come le cattive condizioni meteorologiche degli ultimi tre mesi e l'eco delle dichiarazioni diramate qualche settimana fa dal capo della protezione civile Guido Bertolaso sui potenziali rischi di esplosione della camera magmatica del monte Epomeo, il rilievo vulcanico più elevato dell'isola. «Non c'è dubbio però che, se fino all'anno scorso il mercato del mattone ischitano, basato essenzialmente su seconde case ristrutturate, ha potuto fruire dei residui della fase positiva vissuta tra il 2006 e il 2007, quest'anno sta attraversando un momento di stasi». L'attuale blocco delle compravendite «è da addebitare soprattutto ai prezzi esorbitanti praticati dai proprietari che spesso ancora oggi si distinguono per non essere in linea con la reale disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti», puntualizza Giuseppe Granato, franchisee del gruppo Tecnocasa. La fascia di prezzo più frequentata a Ischia è quella che va dai 300mila euro, fino a un massimo di 350mila euro. Importi con cui la clientela maggioritaria punta a acquistare immobili indipendenti di media qualità e di dimensioni comode, sui 100 mq. «Essendo però queste di scarsa reperibilità, le preferenze si spostano su appartamenti in residence, di dimensioni più ridotte, tra i 50 e i 70 metri quadrati» spiega Maria Rosaria Di Meglio, titolare dell'Immobiliare Tre.
Nelle sei località di riferimento dell'isola il range indicativo delle quotazioni va dai 3mila ai 6mila euro al metro quadrato. Zona più care sono Sant'Angelo, delizioso borgo marinaro (nel territorio di Serrara Fontana) dove l'offerta è scarsa e la forbice delle quotazioni parte da 2.500 euro al metro e tocca punte anche di 10mila euro al mq per aree panoramiche immerse nel verde come Carta Romana, il Castiglione e le zone vicine all'insenatura di San Montano, in cui sono per lo più richieste ville di prestigio.
Mercato in contrazione anche a Capri, dove si registra un incremento di offerta di circa il 30% rispetto all'anno scorso, dice Piero Esposito, titolare dell'agenzia Villa Jovis. Mentre i prezzi si mantengono stabili si allungano invece i tempi di conclusione delle transazioni immobiliari sull'isola caratterizzate da prezzi che vanno da 10 fino a oltre 20mila euro al metro: «Dall'ingresso in agenzia del cliente alla sigla del rogito si è passati da una media di 3 mesi agli attuali 6-8 mesi» precisa Enzo Musco, titolare dell'omonima agenzia d'intermediazione. Più basso il mercato di Anacapri, paese negli ultimi anni migliorato sul piano della gestione dei servizi e dell'arredo urbano dove è particolarmente attivo il mercato delle ville, con prezzi indicativi dai 10mila ai 12mila euro al metro quadrato.
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Sabato 05 Giugno 2010