Il Sole 24 Ore
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Giovedí 29 Agosto 2013

Per l'abitazione principale non si paga più l'acconto L'annuncio: niente saldo


PAGINE A CURA DI
Cristiano Dell'Oste
Luigi Lovecchio
Il decreto legge approvato ieri dal Governo mette il timbro dell'ufficialità sulla cancellazione dell'acconto dell'Imu. Le somme che non sono state versate a giugno su 19,7 milioni di prime case non dovranno più essere pagate. Sul saldo di dicembre, invece, non c'è ancora una norma di legge, ma l'impegno politico a trovare entro metà ottobre le risorse necessarie ad azzerare per tutto il 2013 l'Imu sull'abitazione principale.
Il testo entrato ieri pomeriggio in Consiglio dei ministri, comunque, non interviene sulla definizione di «abitazione principale». Quindi, per individuare con esattezza gli immobili che in prospettiva saranno esenti dall'imposta, occorre partire dalla definizione legislativa contenuta nel decreto salva-Italia (articolo 13, Dl 201/2011) e dagli orientamenti interpretativi e di prassi (si vedano anche le schede in pagina).
Ai fini Imu, l'abitazione principale è l'unica unità immobiliare nella quale il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente. I requisiti della residenza e della dimora abituale devono coesistere (il Dl introduce un'eccezione per gli appartenenti a Forze armate e di polizia). Così, non è considerata abitazione principale la casa posseduta nel Comune in cui il proprietario lavora, se questi ha conservato la residenza anagrafica altrove. L'abitazione principale, poi, non va confusa con l'unica casa posseduta da un soggetto che però risiede in un altro immobile (in affitto, per esempio).
L'abitazione principale deve inoltre essere un'unica unità immobiliare: in presenza di due abitazioni contigue e autonomamente accatastate, una sola è esente anche se entrambe sono unitariamente adibite a dimora della famiglia. Per applicare l'esenzione occorre l'accatastamento unitario dei due immobili. La situazione dovrebbe essere diversa se l'accatastamento unitario fosse impedito dalla distinta titolarità degli immobili (per esempio, uno del marito e l'altro della moglie). Dovrebbe bastare l'accatastamento unitario fatto «ai soli fini fiscali», cui si attribuiscono due rendite considerando le due abitazioni come porzioni di unica unità immobiliare.
Insieme a ogni abitazione principale sono agevolate le sue pertinenze: nel limite, però, di un'unità immobiliare per ciascuna delle categorie C/2 (magazzini, soffitte e cantine), C/6 (box auto) e C7 (tettoie), per un massimo quindi di tre. Non rileva il loro eventuale accatastamento autonomo. Se una di esse è accatastata con l'abitazione, va trattata come tale. Qui i Comuni non hanno potere regolamentare.
L'immobile a uso gratuito di un parente non si considera abitazione principale, neanche in presenza di clausole regolamentari del Comune, a differenza di quanto accadeva con l'Ici.
Inoltre, la qualifica di abitazione principale va rapportata ai mesi dell'anno durante i quali sussistono le condizioni di legge. A questi fini, un periodo di almeno 15 giorni si considera pari a un mese. Così, per chi cambia residenza per esempio il 20 novembre, la vecchia abitazione principale sarà esente – in prospettiva – per tutto il mese di novembre.
Restano tassate le prime case iscritte in catasto nelle categorie di pregio (A/1, A/8 e A/9), che già hanno versato l'acconto di giugno. In questi casi, l'aliquota base è 0,4%, che i Comuni possono aumentare o diminuire dello 0,2 per cento. La detrazione base è di 200 euro, ma i Comuni possono elevarla, anche in modo differenziato in funzione delle condizioni economiche dei possessori. La detrazione base è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni che risiede e dimora nell'abitazione, anche se non a carico dei genitori. La maggiorazione per i figli può arrivare fino a 400 euro e al momento è prevista solo per il 2013.
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I PUNTI CARDINE


L'ESENZIONE PROMESSA
Da giugno a settembre
Con il decreto legge varato ieri dal Consiglio dei ministri è stata sancita l'esenzione dall'Imu dell'abitazione principale per quanto riguarda la prima rata, quella che si sarebbe dovuta pagare a giugno e che era stata sospesa sino al 16 settembre. C'è l'impegno politico – non ancora inserito in una norma di legge ma solo annunciato nella conferenza stampa che si è tenuta dopo il Consiglio – di arrivare anche alla cancellazione del saldo del 16 dicembre per tutti i soggetti che non hanno versato l'acconto. Nei fatti, il nodo da sciogliere era e resta quello della copertura, che si intreccerà inevitabilmente al recupero delle risorse necessarie a evitare l'aumento dell'Iva, in calendario dal 1° ottobre
LE CASE DI LUSSO
Gli ultimi a pagare
Sono fuori dall'esenzione della prima rata (e presumibilmente anche della seconda) le abitazioni chiamate impropriamente "di lusso", cioè quelle appartenenti alle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (palazzie e castelli di eminenti pregi storico-artistici). In tutto, però, si tratta di poco più di 73mila unità immobiliari, una goccia nel mare contro i circa 19,7 milioni di abitazioni principali. Oltretutto, tra le case di pregio, ci sono anche molte seconde case, il che riduce ulteriormente i numeri in gioco
VERSO LA SERVICE TAX
Obiettivo 2014
Nelle prime bozze di decreto circolate ieri in vista del Consiglio dei ministri appariva anche una «norma ponte» che prefigurava l'introduzione della service tax a partire dall'anno prossimo. La norma non appare nell'ultima bozza, ma in ogni caso non aveva un contenuto di dettaglio e la sua assenza non implica l'abbandono del progetto.
La service tax, dal 2014, dovrebbe superare l'Imu e la Tares sui rifiuti, fondendole in unico tributo con due componenti, una legata al possesso e l'altra all'occupazione dell'immobile (il che potrebbe implicare – a seconda di come sarà strutturato il nuovo
tributo – un suo parziale trasferimento dal proprietario all'inquilino)


LE AGEVOLAZIONI

Addio all'acconto
Il decreto legge varato ieri dal Governo cancella l'acconto di giugno dell'Imu per tutti i soggetti che avevano beneficiato della sospensione prevista dal Dl 54/2013
Case popolari e coop edilizie
Vengono parificate all'abitazione principale le case delle cooperative edilizie a proprietà indivisa (non così le case popolari, per le quali resta la detrazione di 200 euro)
Case dei militari
Il decreto legge considera come abitazione principale le case dei componenti delle Forze armate e di polizia, in cui il proprietario non abbia la residenza e/o la dimora. Restano invariate, invece, le due possibilità di assimilazione alla prima casa affidate all'autonomia comunale (case dei residenti all'estero e degli anziani)
Beni merce dei costruttori
Rispetto al quadro precedente, il decreto legge cancella la seconda rata – ed esenta a partire dal 1° gennaio 2014 – gli "immobili-merce", noti anche come "invenduti" (sono quelli che risultano ancora nella sfera del costruttore, ma sono destinati alla vendita)


I CASI PARTICOLARI - IN BASE AL PROPRIETARIO


CONIUGI CON RESIDENZE DIVERSE

Marito e moglie regolarmente sposati, che risiedono in alloggi diversi, entrambi di proprietà
LA SOLUZIONE
Se le case sono nello stesso comune, solo una delle due può essere considerata abitazione principale; l'altra è seconda casa. Se le case si trovano in Comuni diversi, entrambe possono essere considerate abitazione principale. A patto che i coniugi vi abbiano la dimora e la residenza effettiva
LA PARTICOLARITÀ
Se ognuno dei coniugi risiede in Comuni diversi nella casa di cui è proprietario, entrambe sono agevolate. Se le case sono in comproprietà, invece, ognuno dei due deve trattare come seconda casa metà dell'appartamento in cui non risiede


ABITAZIONI ASSEGNATE ALL'EX CONIUGE

L'ex-dimora coniugale viene assegnata a uno dei due coniugi in forza del provvedimento adottato in sede di separazione legale o divorzio
LA SOLUZIONE
Per legge l'assegnatario è titolare del diritto di abitazione sull'immobile. Quindi se al coniuge A viene assegnata la casa di proprietà dell'ex-coniuge B, A potrà trattarla come abitazione principale e B non dovrà pagare nulla. Anzi, B potrà considerare come sua abitazione principale l'eventuale altra casa di proprietà
LA PARTICOLARITÀ
La stessa regola vale anche se la casa assegnata è stata data in comodato ai coniugi (ad esempio dai genitori di uno dei due), ma non se la casa è in locazione


CONIUGI SEPARATI IN VIA DI FATTO

Due coniugi si sono separati in via di fatto e vivono in abitazioni diverse nello stesso comune, ma non hanno ancora un provvedimento formale che riconosca il loro status

LA SOLUZIONE
Nel caso di coniugi che separati soltanto in via di fatto, finché non arriva l'omologa della separazione consensuale o la sentenza di separazione giudiziale, gli interessati rimangono sposati da un punto di vista giuridico. Di conseguenza, la casa di proprietà di uno dei due che è assegnata in via di fatto all'altro, risulta seconda casa – in tutto o in parte, a seconda delle quote di possesso – per il primo coniuge che non vi risiede più. Ciò ovviamente presuppone che quest'ultimo abbia formalmente cambiato residenza


I CASI PARTICOLARI - IN BASE ALL'IMMOBILE

ABITAZIONI COSTITUITE DA DUE UNITÀ IMMOBILIARI

L'abitazione è costituita da due unità abitative contigue, ma accatastate separatamente
LA SOLUZIONE
Secondo il decreto salva Italia, solo una delle due unità immobiliari può essere considerata abitazione principale. L'altra è seconda casa e paga come tale. L'unica alternativa è fondere sotto il profilo catastale le due abitazioni, attribuendo ad esse una rendita unitaria
LA PARTICOLARITÀ
Quando la fusione catastale non è possibile, ad esempio perché una casa è di proprietà del marito e l'altra della moglie, dovrebbe essere sufficiente la cosiddetta «unione di fatto a fini fiscali»


ABITAZIONI DI PREGIO

La casa è un appartamento d'epoca che si trova in un palazzo d'epoca, iscritto nella categoria catastale A/1
LA SOLUZIONE
L'Imu era e resta dovuta. Il decreto varato ieri dal Governo esclude dall'esenzione le case accatastate in categorie di pregio, che già non avevano beneficiato della sospensione dell'acconto di giugno: A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi antichi di pregio)
LA PARTICOLARITÀ
Le abitazioni di pregio pagavano già ai tempi dell'esenzione dell'Ici. Ma si tratta di circa 73mila unità immobiliari, contro circa 19,7 milioni di abitazioni principali

ABITAZIONI DELLE COOP EDILIZIE A PROPRIETÀ INDIVISA

L'abitazione appartiene a una cooperativa edilizia a proprietà indivisa
LA SOLUZIONE
Il provvedimento varato ieri dal Governo conferma la cancellazione della prima rata per queste abitazioni. In più, interviene all'interno del decreto salva Italia per stabilire che le agevolazioni previste per l'abitazione principale sono riconosciute anche alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa dei soci assegnatari e alle relative pertinenze. In prospettiva, quindi, arriverà l'esenzione per il saldo di dicembre

ABITAZIONI DI ANZIANI O DISABILI
Il proprietario (o l'usufruttuario) della casa è un anziano o un disabile ricoverato in un istituto di cura in via permanente

LA SOLUZIONE
Il Comune può decidere di «assimilare» l'immobile all'abitazione principale, con la stessa delibera di Consiglio comunale con cui approva le regole per l'Imu. Inoltre, anche in presenza della delibera comunale, per poter trattare la casa come abitazione principale occorre che essa non sia affittata e che il disabile abbia preso la residenza nell'istituto di cura

LA PARTICOLARITÀ
Il termine per l'approvazione delle delibere comunali relative all'anno d'imposta 2013 slitta dal 30 settembre al 30 novembre


NUDO PROPRIETARIO E USUFRUTTUARIO
Il possessore dell'immobile è titolare del solo diritto di usufrutto, mentre la nuda proprietà resta in capo a un altro soggetto
LA SOLUZIONE
Il soggetto passivo dell'imposta è l'usufruttuario, su cui grava normalmente il tributo. Nel caso l'usufruttuario abbia i requisiti fissati dalla legge (dimora e residenza), potrà quindi considerare l'immobile come abitazione principale

LA PARTICOLARITÀ
Se nell'abitazione risiede il nudo proprietario, questi non potrà mai considerarla come prima casa, non essendo soggetto passivo dell'imposta

ABITAZIONI DEI RESIDENTI ALL'ESTERO
Il proprietario dell'abitazione è un soggetto che risiede all'estero ed è iscritto all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (Aire)

LA SOLUZIONE
Questa casa può essere considerata come un'abitazione principale, ma soltanto se il Comune in cui si trova l'immobile ha deciso di «assimilarlo» alla prima casa. L'assimilazione dev'essere contenuta nella delibera e/o nel regolamento che ha disciplinato l'Imu per l'anno d'imposta in corso

LA PARTICOLARITÀ
Anche in questo caso, l'assimilazione può essere deliberata per il 2013 – con effetti sul saldo di dicembre – entro il prossimo 30 novembre


CASA DEL CONIUGE SUPERSTITE
L'abitazione è stata oggetto di successione dal coniuge deceduto ed è attualmente in comproprietà tra il coniuge superstite (che ha continuato ad abitarvi) e i figli

LA SOLUZIONE
In questo caso, il coniuge superstite ha il diritto di abitazione sulla casa in base al Codice civile ed è l'unico soggetto passivo d'imposta. Di conseguenza, se ha i requisiti necessari (dimora e residenza), può considerarla come abitazione principale. Se viene meno il diritto di abitazione, ogni comproprietario paga per la propria quota di possesso

MILITARI O COMPONENTI DELLE FORZE DELL'ORDINE
Il proprietario della casa è un militare delle forze armate o delle forze di polizia, che non vi risiede e/o non vi dimora

LA SOLUZIONE
Fino a ieri queste abitazioni erano considerate seconde case. Il decreto legge varato dal Governo stabilisce che è possibile riconoscere il trattamento "prima casa" anche a un immobile posseduto da personale in servizio permanente alle forze armate o alle forze di polizia anche se il proprietario non ha la residenza anagrafica e/o la dimora abituale nell'immobile. A patto, ovviamente, che la casa non sia data in affitto

LA PARTICOLARITÀ
Non è un'assimilazione affidata al potere regolamentare dei Comuni, ma un automatismo di legge

COMPROPRIETARIO NON RESIDENTE

L'immobile è intestato a due o più comproprietari, ma solo uno di loro ha la residenza e la dimora nell'abitazione

LA SOLUZIONE
Solo il comproprietario che ha dimora e residenza nell'immobile può considerarlo abitazione principale. Gli altri devono trattarlo (e tassarlo) come seconda casa in relazione alle proprie quote di possesso
LA PARTICOLARITÀ
Anche se possiede solo una parte del fabbricato, il comproprietario con i requisiti per considerarlo abitazione principale ha la detrazione intera di 200 euro, più l'eventuale maggiorazione di 50 euro per ogni figlio. Anche quando l'Imu sull'abitazione principale sarà abolita (dal 2014, per ora), questo principio resterebbe valido per le case di pregio (categorie A/1, A/8 e A/9)

CASE POPOLARI E DEGLI IACP
L'alloggio appartiene a un istituto case popolari ed è stato regolarmente assegnato a un inquilino

LA SOLUZIONE
Il decreto varato ieri dal Governo abolisce la prima rata dell'Imu per queste abitazioni – acconto che era già stato sospeso – e conferma la disciplina precedente in vista del saldo di dicembre. Alle case possedute dagli enti case popolari (comunque denominati), assegnate agli inquilini, si applicherà solo la detrazione di 200 euro e l'Imu sarà dovuta secondo l'aliquota decisa dal Comune

CASE TENUTE A DISPOSIZIONE DEL PROPRIETARIO
La casa è l'unico immobile di proprietà di un soggetto che non vi risiede e non lo affitta

LA SOLUZIONE
L'abitazione è «immobile a disposizione» e si vede applicata l'aliquota Imu ordinaria oppure quella – più elevata – prevista dai Comuni per gli immobili sfitti da più di due o tre anni

LA PARTICOLARITÀ
Il decreto varato ieri dal Governo ripristina dall'anno d'imposta 2013 la tassazione Irpef sulla rendita catastale delle case sfitte, eliminata con il debutto dell'Imu. Rispetto alla versione precedente, però, l'Irpef e le relative addizionali si applicano solo al 50% della rendita

CASE IN PRESTITO AI PARENTI
La casa è concessa in comodato – cioè in prestito gratuito – a un parente

LA SOLUZIONE
Il soggetto passivo dell'Imu è il possessore dell'immobile e l'abitazione non può essere «assimilata» alla prima casa dai Comuni, come invece accadeva con l'Ici. In molte città le case date in comodato ai parenti pagano come seconde case. Alcuni Comuni, invece, hanno stabilito aliquote Imu ridotte (ma pur sempre lontane da una completa esenzione)

LA PARTICOLARITÀ
Se padre e figlio si "scambiano" le case con un incrocio di comodati, entrambi pagano come seconda casa

PERTINENZE IN SOPRANNUMERO RISPETTO AL MINIMO

L'abitazione principale ha due box auto e una cantina di pertinenza

LA SOLUZIONE
Il decreto salva Italia impone di tassare (o esentare) assieme all'abitazione principale fino a tre pertinenze, con il limite di una per ciascuna di queste categorie catastali: C/2 (magazzini, soffitte o cantine);
C/6 (box auto) e C/7 (tettoie).
Le pertinenze in soprannumero, ad esempio il secondo box auto in questo caso, vengono tassate ad aliquota Imu ordinaria con il codice tributo «Altri fabbricati»

CASE AFFITTATE A CANONE CONCORDATO

L'abitazione è data in affitto a canone concordato secondo gli accordi a livello territoriale tra sindacato inquilini e associazioni della proprietà
LA SOLUZIONE
Il provvedimento del Governo non cambia nulla rispetto alla situazione precedente. Queste abitazioni continueranno a pagare l'Imu – saldo di dicembre compreso – secondo le aliquote deliberate dai Comuni. Cambia, invece, l'aliquota della cedolare secca applicata ai redditi d'affitto derivanti da questi immobili, che scende dal 19% al 15% già da quest'anno (periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2013)

PERTINENZE ACCATASTATE CON L'ALLOGGIO

L'abitazione principale ha una cantina accatastata assieme all'alloggio che è priva di rendita catastale autonoma

LA SOLUZIONE
Il decreto salva Italia impone di conteggiare anche le pertinenze accatastate assieme alla casa. In questo caso, la cantina (iscrivibile in catasto come C/2) occupa una delle tre "posizioni" libere e consente di abbinare alla casa solo un box auto (C/6) e una tettoia (C/7)

LA PARTICOLARITÀ
Se le pertinenze iscritte con la casa fossero due e dello stesso tipo (ad esempio, una cantina e una soffitta, entrambe in C/2) resterebbe spazio per una sola pertinenza accatastata in modo autonomo e non C/2

Giovedí 29 Agosto 2013